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杭州最后一批买房者遭遇大堆法律难题

首付提高利息增加贷款严控等房产新政引发“违约潮”
  发布日期:2010/5/8  查看次数:1564  来源:法制网——法制日报
 
 

 

  房产新政出台前夜,杭州新楼开盘曾引发疯抢。 资料图片

  和前几年股市最疯狂的时候很类似,最后扑进去的,很大一部分是最普通的投资者。这部分人本来余钱不多,承受楼市变化的能力很脆弱,新政一出台,虽然具体实施细则还未明朗,但明显已是无比焦灼,急于解约。

  法制日报记者 陈东升 法制日报通讯员 严静 朱燕

  浙江图书馆二层,上百人拿着房产交易合同或者意向书,排队等待律师的解答。

  针对房产新政下大量出现的房产政策问题,5月3日,浙江省杭州市司法局组织了一场题为《房产新政下,违约承担什么样的法律责任?》的法律讲座,同时还邀请了多位资深房产律师到场提供免费咨询。

  《法制日报》记者在现场看到,讲座异常火暴,还没开场,走道里已经站满了人。由于人太多,主办方不得不临时加座,结果加座还是坐不下,只得临时征用旁边的会议室,安排律师在会议室接受咨询。

  20多位资深律师全忙得连喝水的时间都没有,每位律师在接受咨询时,身边至少还有5人在等候。

  来咨询的有70多岁的老人、40多岁的中年夫妻、背着名牌包、穿着考究的年轻男女……一家著名房产中介公司干脆组了个团,带着多位房产经纪人一起来咨询。

  房产新政颁布以来,房产交易意向书、预约认购书、合同出现了大量的违约情况,是信守承诺继续交易,还是终断合同停止买卖?如果违约,将面临什么样的法律风险,守约方又如何维护自己的合法权益?买方、卖方、中介都面临着极大困惑。

  新政一出,被认定为二套房,要多支出一大笔钱。房子买不起,首付款也拿不回来,怎么办?

  俞大姐焦虑地盯着一个位律师,说得额头冒汗。

  俞大姐,年过半百,杭州人,女儿在城西工作,一家三口住在50多平方米的老房子里。本想买个面积大点的房子改善一下住房条件,可惜市中心的房价太高,于是俞大姐考虑在余杭闲林一带买个大一点的,主要是方便女儿上班。

  挑了将近一个月的时间,俞大姐终于在闲林挑了一套面积90多平方米、总价在100万元以内的房子。

  新政之前,按俞大姐家原来的情况,属于低于杭州市常住人口人均住房面积29.6平方米的情况,再买房时视为首套,可享受8.5折优惠利率。俞大姐倾全家之力,发动亲戚,好不容易凑够了首付款,余下的按揭分30年还清。

  4月14日,俞大姐支付了10万元的首付款。

  新政一出,全家傻眼了,自家的情况被列为购买第二套住房,首付比例提高至5成,利率提高1.1倍。对于俞大姐家来说,这多出来的一大笔钱,是无论如何也拿不出了,这房子只能不买了。

  卖家认定俞家违约,不愿退回10万元,并要求继续履行合同。

  俞大姐急得几天几夜睡不好吃不下,房子买不起,首付款也拿不回来,怎么办?

  买方卖方都想解约,可中介不愿意,扣住了房东的三证,房东拿不到三证,不肯退首付款———三方僵持

  张先生,40多岁,家住杭州市滨江区,房子面积120平方米,三房两厅,夫妻俩、儿子、父母一家五口同住。

  “我很想有一个书房,儿子大了也需要自己的空间,加上手头有点钱,就打算改善一下住房条件。”张先生说。

  今年年初,张先生卖掉了老房子,持币看房。随后房价飞涨,眼看卖老房子所得的钱能买到的面积越来越小,张先生急了,加快了看房速度:“就怕再不买,不要说换大房子,连原来的面积都保不牢了。”

  4月6日,张先生终于下单,签订合同买下之江公寓的一套房子,140平方米,总价200多万元。合同约定,首付4成,剩下部分办理公积金和商业组合贷款,约定违约金为40万元。签了合同后,张先生当即支付了86万元的首付款。

  新政颁布之后,中介通知张先生,组合贷款很可能贷不出来。

  张先生说,现在楼市前景不明,如果买不成,持币观望一段时间也不是坏事,于是和房东商量,要不解除合同?房东同意。

  中介却不愿意了,扣住了房东的三证,要求张先生和房东各支付2万元中介费。

  房东虽然同意解除合同,但是拿不到三证不肯退还首付款。

  三方僵持。

  工作半年咬牙买了首套房,因无法贷款要全付,买家拿不出也不愿支付违约金,卖家则不肯退还首付款

  李先生,舟山人,20多岁,大学毕业后来杭州工作不到半年,经历了2009年年底到2010年年初的房价大涨。

  “房价涨得太凶,很担心以后买不起房子。”小李说,眼看房子一天一个价,他咬咬牙,拿出全部积蓄,让父母资助大部分,开始看房。

  2010年4月13日,他在富阳紫云山庄买了一套二手房,60多平方米,总价39万元,满5年无营业税。

  这是他首次买房,合同约定,首付3成,其余按揭30年。

  小李算了算,觉得自己可以承受,当即支付首付款10多万元。

  新政一出,中介让小李提供在杭纳税1年以上的证明,小李拿不出,中介说贷款办不下来,要全额付款。

  小李无法支付,也不愿支付违约金,而卖家也不肯退还首付款。

  “这几乎是我和父母全部的积蓄啊。”小李说。

  新政出台前为儿子疯抢一套婚房,如今这套房子有两本房产证,意味着以后要为二套房、三套房支付更多的费用

  杨女士,40多岁,儿子18岁,在杭州市中心有一套50多平方米的房改房,一家三口住在这里。

  “儿子大了,准备给他买套房子结婚用。”4月3日,杨女士签下合同,买了临平某知名品牌楼盘的一套135平方米的房子,一手房,当时均价近万。

  “买房子的人多啊,都快挤死了,和抢一样,就怕买不到,签合同看都不看的。”杨女士形容当时买房的火暴场面。

  开发商将135平方米的面积分开办理房产证,杨女士将拿到两本房产证,一本是80多平方米,一本是50多平方米,这样一来,她名下就有了3套房子。

  “我从来没有买过商品房,也没有贷款记录,现在可好,首次购房的优惠没享受到,反而要为二套房、三套房支付更多的费用。”

  杨女士更担心,万一政府要对第三套房征税怎么办?

  中介频频遭遇“爆单”,付出了一定的劳动,能否给予补偿?

  律师张震宇接待了近20位咨询者。他总结,新政前的最后一拨买房大军,主要是改善型购房者、第一次购房者,还有一部分属于老投资客。

  这跟前几年股市最疯狂的时候很类似,最后扑进去的,很大一部分是最普通的投资者。这部分人本来余钱不多,承受楼市变化的能力很脆弱。所以新政一出台,虽然具体实施细则还未明朗,但明显已是无比焦灼,生怕因为这一次买房,影响自己一家未来若干年的生活,急于解约。

  中介经纪人小刘最近很头痛。“我手头至少有两个爆单(指签好合同后不履行)。”小刘说,不仅他,公司里其他经纪人每人手头上至少都有两个以上的爆单。买家和卖家谈不拢,全部找到中介,要求退款或者要求退三证。

  “我想代表房产经纪人问问,如果因为新政的原因爆单了,对于中介有没有补偿,毕竟我们也为此付出了劳动。”小刘问律师。

  律师详解:合同有约定的,按照合同约定;合同没有约定的,要看具体情况

  首付提高、利息增加、贷不出款,是房产新政出台后卡在合同履行过程中的3个最根本的问题。

  “合同有约定的,按照合同约定。”张震宇说,这是基本原则,即合同中若约定过,因政府或者银行政策发生变化,导致贷款审批或者比率发生变化的,买方必须补差价的,必须按照合同约定处理,不得以新政为名要求解除。

  合同没有约定的,要看具体情况。律师详细解析了4种情况:

  问题一,因国家政策原因,首付款增加、利率提高,可以解除合同吗?

  律师说,一般情况下适当增加贷款首付、提高利率,不会导致买方不能继续履行合同。如果合同有条件履行,还是要履行,有条件而不愿意履行,需要支付违约金。除非买方举出证据,证明首付提高、利率上涨,多出的费用将严重影响履约能力,导致他无法正常生活,可提出解除合同。

  问题二,因国家政策原因无法贷款而解除合同,是否需要支付违约金?

  律师举例说,比如“外地人、三套房”等,属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”,买卖双方任何一方都可以提出解除合同,无需支付违约金。但如果因为买房资信等个人问题无法贷款,买方应当承担违约责任。

  问题三,中介的利益如何保障?

  律师认为,由于新政原因导致买卖合同解除,中介无权扣押双方的款项和三证。但由于中介已经促成双方签约,只因政策原因未能履行,中介要求支付一定报酬亦属合理,可根据中介已经完成的居间行为,由买卖双方支付一定款项,即做到什么程度,给多少钱。

  问题四,合同中明确指定的银行贷不出款怎么办?

  律师认为,合同中已约定了指定银行,如果因政策原因,导致买方在指定银行贷不了款,如果其他银行能够办理,买方也不可主张解除合同。

  法制日报杭州5月6日电

责任编辑:群言

 

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